第五章 市场比较法

1、比较法的理论依据是(B)。

A.预期原理 B.替代原理

C.生产费用价值论 D.最高最佳使用原则

2、市场比较法中的交易情况修正是对( D )价格本身是否正常的修正。

A. 交易实例 B. 估价对象 C. 标准化实例 D. 可比实例

3、某宗房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%，若买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( C )元/m2。

A. 2650 B. 2500 C. 2427 D. 2350

4、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的6.5%和4.5%。某宗房地产交易，买方付给卖方5000元/m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( A )元/m2。

A. 5325 B. 5225 C. 4775 D. 4675

5、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于( A )。

A、乙土地上的建筑物的价值低于拆迁费用

B、该估价结果肯定有误

C、甲土地的价值高于乙土地的价值

D、不可能出现这种情况

6、某估价事务所在2008年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于2008年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为( A )。

A、2008年6月30日 B、现在

C、重新估价的作业日期 D、要求重新估价的委托方指定的日期

7、为评估某宗房地产2012年10月13日的价格，选取了可比实例A，其成交价格为8000元/m2，成交日期为2011年11月15日。经调查获知2011年7月至2012年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例A进行交易日期修正后的价格为( B )元/m2。

A. 9280 B. 8925 C. 8880 D. 8000

8、比较法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的( A )。

A、类似房地产的交易 C、相关房地产的交易

B、相同房地产的交易 D、房地产的市场交易

9、如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用( C )的市场汇价进行换算。

A、估价作业日期 C、估价时点

B、成交日期 D、交易日期修正后

10、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为( B )。

A、固定价格指数 C、长期价格指数

B、定基价格指数 D、环比价格指数

11、在比较法中，土地使用权年限修正属于( D )修正。

A、交易情况 C、区域因素

B、交易日期 D、个别因素

12、在用比较法评估某宗房地产的价值时，选择了五个可比案例，经过修正得到的五个比准价格之间存在较大的差异，最终估价结果应( D )。

A、取五个比准价格的算术平均值 C、任选其中之一

B、取五个比准价格的中位数 D、综合分析后决定

13、某宗房地产采用比较法、成本法、收益法估价的结果有较大的差异，其最终估价结果应( D )。

A、取三者的平均值 C、任选其中之一

B、取三者的中间值 D、在三者的基础上综合分析决定

14、比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为( D )。

A、1.05 B、1.02 C、0.97 D、0.95

15、某可比实例价格为2000元/平方米，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为( C )元/平方米。

A、2500 B、2222 C、2031 D、2000

16、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为( C )时点的状态。

A、现在 B、过去 C、未来 D、B和C

17、有A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最大，B次之，C最小，分别赋予的权重为f1、f2 、f3，此三者的大小关系应为( B )。

A、f1

B、f1>f2 >f3 D、不确定

18、某地区某类房地产2009年4月1日至10月1日的价格指数分别为89.6、84.7、86.7、95.0、89.2、92.5、98.1(以2008年1月1日为100)。其中有一房地产在2009年6月1日的价格为2000元/平方米，对其作交易日期修正到2009年10月1日的价格为( A )元/平方米。

A、2263 B、1962 C、1768 D、1734

19、市场法评估房地产价格的主要难点是( A )。

A、市场行情变化不定

B、供需变化引起价格变化

C、影响房地产价格的因素极其复杂且难以把握

D、影响房地产价格的因素影响程度不同

20、房地产价格是由房地产的( D )这两种相反的力量共同作用的结果。

A、供需与价格 C、供给与价格

B、需求与价格 D、供给与需求

21、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为( D )。

A. 可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%

B. 可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%

C. 可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%

D. 可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%

22、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为1.05，则其依据为( A )。

A. 估价对象的区域因素优于可比实例的区域因素，对价格的影响幅度为5%

B. 估价对象的区域因素劣于可比实例的区域因素，对价格的影响幅度为5%

C. 估价对象的区域因素劣于可比实例的区域因素，对价格的影响幅度为4.76%

D. 估价对象的区域因素优于可比实例的区域因素，对价格的影响幅度为4.76%